Podatek od nieruchomości dla fundacji: Kiedy płacisz, a kiedy zwolnienie?

Jako ekspert z wieloletnim doświadczeniem w doradztwie dla organizacji pozarządowych, często spotykam się z pytaniem: czy fundacja musi płacić podatek od nieruchomości? To zagadnienie, choć wydaje się proste, kryje w sobie wiele niuansów, które mogą zaważyć na finansach każdej fundacji. W tym artykule wyjaśnię, czy i na jakich zasadach fundacje w Polsce muszą płacić podatek od nieruchomości. Dowiesz się, kiedy przysługuje Ci zwolnienie z tego obowiązku, jakie warunki musisz spełnić i jakich formalności dopełnić, aby uniknąć problemów z urzędem skarbowym.

Fundacja a podatek od nieruchomości: poznaj kluczowe zasady

Zacznijmy od podstaw. Fundacje, podobnie jak inne osoby prawne, są co do zasady podatnikami podatku od nieruchomości. Oznacza to, że jeśli fundacja jest właścicielem nieruchomości, użytkownikiem wieczystym gruntów lub posiadaczem nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, podlega ogólnym przepisom ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Nie ma tutaj żadnych automatycznych ulg tylko dlatego, że jest to fundacja. Obowiązek podatkowy powstaje z pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku, na przykład po zakupie nieruchomości.

Jednakże, jak to często bywa w przepisach podatkowych, istnieją pewne wyjątki i zwolnienia. Kluczowe jest zrozumienie, że te zwolnienia nie dotyczą wszystkich fundacji ani wszystkich ich nieruchomości. Zawsze musimy patrzeć na faktyczny sposób wykorzystania danej nieruchomości. To właśnie ten aspekt jest najczęściej przedmiotem kontroli i sporów z organami podatkowymi. Zatem, choć fundacja jest podatnikiem na ogólnych zasadach, ma szansę na uniknięcie tego obciążenia, jeśli spełni określone warunki.

Jak fundacja może uniknąć podatku od nieruchomości? Kluczowe zwolnienie

Najważniejszym przepisem, który pozwala fundacjom na zwolnienie z podatku od nieruchomości, jest art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Stanowi on, że zwalnia się z podatku grunty, budynki lub ich części zajęte wyłącznie na potrzeby prowadzenia przez stowarzyszenia, fundacje i inne organizacje pożytku publicznego ich nieodpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego.

Zwróćmy uwagę na kilka kluczowych słów w tym przepisie. Po pierwsze, "grunty, budynki lub ich części" to oznacza, że zwolnienie może dotyczyć całej nieruchomości, ale równie dobrze tylko jej wydzielonej części, np. jednego piętra czy konkretnego pomieszczenia. Po drugie, "wyłącznie na potrzeby prowadzenia... nieodpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego". Słowo "wyłącznie" jest tutaj absolutnie fundamentalne. Oznacza to, że każda inna forma wykorzystania nieruchomości (np. na działalność gospodarczą, nawet jeśli dochód jest przeznaczany na cele statutowe, lub na odpłatną działalność pożytku publicznego) wyklucza zwolnienie dla tej konkretnej części.

Co rozumiemy przez "nieodpłatną statutową działalność pożytku publicznego"? Definicję znajdziemy w ustawie o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie. Jest to działalność prowadzona przez organizację pożytku publicznego (w tym fundację), która jest zgodna z jej statutem i jest całkowicie bezpłatna. Obejmuje ona szeroki zakres działań, takich jak prowadzenie poradni, świetlic, organizowanie szkoleń, udostępnianie przestrzeni na cele społeczne, o ile za te działania nie pobierane są żadne opłaty. Ważne jest, aby cel i charakter tej działalności były jasno określone w statucie fundacji.

Działalność statutowa kontra gospodarcza: gdzie leży granica zwolnienia?

To jest chyba najczęstsze źródło nieporozumień i błędów popełnianych przez fundacje. Wiele organizacji zakłada, że skoro cały dochód z ich działalności przeznaczany jest na cele statutowe, to cała ich działalność, a co za tym idzie zajmowane nieruchomości, powinny być zwolnione z podatku. Niestety, przepisy podatkowe są w tej kwestii bardzo restrykcyjne.

Fundamentalna różnica leży w rozróżnieniu między działalnością nieodpłatną a odpłatną oraz gospodarczą. Nawet jeśli fundacja prowadzi działalność gospodarczą, a cały wypracowany zysk przeznacza na realizację swoich szczytnych celów statutowych, to nieruchomość (lub jej część) zajęta na tę działalność gospodarczą nie korzysta ze zwolnienia. Co więcej, taka część nieruchomości jest opodatkowana najwyższymi stawkami przewidzianymi dla przedsiębiorców. To bardzo istotne, ponieważ stawki dla działalności gospodarczej są zazwyczaj wielokrotnie wyższe niż dla pozostałych gruntów i budynków.

Aby to uporządkować, przypomnijmy sobie definicje z ustawy o działalności pożytku publicznego:

• Działalność nieodpłatna pożytku publicznego: to świadczenie usług lub udostępnianie dóbr, za które fundacja nie pobiera żadnych opłat. Jest to działalność całkowicie bezpłatna dla beneficjentów.
• Działalność odpłatna pożytku publicznego: to świadczenie usług lub udostępnianie dóbr za opłatą, która jednak nie jest wyższa niż koszty tej działalności. Celem nie jest zysk, a jedynie pokrycie kosztów.
• Działalność gospodarcza: to działalność prowadzona w celu osiągnięcia zysku, nawet jeśli ten zysk jest następnie przeznaczany na cele statutowe fundacji.

Chcę to podkreślić raz jeszcze: nieruchomości zajęte na prowadzenie odpłatnej działalności pożytku publicznego również nie korzystają ze zwolnienia z podatku od nieruchomości. Zwolnienie dotyczy wyłącznie działalności nieodpłatnej. To bardzo częsta pułapka, w którą wpadają fundacje, myśląc, że skoro działalność jest "pożytku publicznego", to automatycznie jest zwolniona. Niestety, tak nie jest. Liczy się jej charakter musi być nieodpłatna.

Przykłady zastosowania zwolnienia: Kiedy fundacja płaci, a kiedy nie?

Aby lepiej zobrazować te zasady, przeanalizujmy kilka praktycznych scenariuszy wykorzystania nieruchomości przez fundację:

Scenariusz 1: Cały budynek na cele charytatywne

Wyobraźmy sobie fundację, która jest właścicielem budynku. Na parterze mieści się biuro fundacji, gdzie pracownicy koordynują projekty. Na pierwszym piętrze znajduje się świetlica dla dzieci z ubogich rodzin, gdzie prowadzone są bezpłatne zajęcia edukacyjne i terapeutyczne. W piwnicy zaś fundacja przechowuje dary rzeczowe, które następnie bezpłatnie rozdaje potrzebującym. W tym przypadku cały budynek jest wykorzystywany wyłącznie na nieodpłatną statutową działalność pożytku publicznego. Fundacja nie pobiera żadnych opłat za korzystanie ze świetlicy ani za dary. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, cała nieruchomość jest zwolniona z podatku od nieruchomości.

Scenariusz 2: Wynajem jednego pokoju w siedzibie fundacji

Fundacja posiada budynek, w którym mieści się jej biuro i przestrzeń na nieodpłatne warsztaty. Aby pozyskać dodatkowe środki na swoją działalność statutową, fundacja decyduje się wynająć jeden z pokoi firmie zewnętrznej, która prowadzi w nim swoje biuro. Dochód z najmu jest w całości przeznaczany na cele statutowe fundacji. W tym scenariuszu mamy do czynienia z działalnością gospodarczą (najem komercyjny). Pomimo że zysk wspiera misję fundacji, część nieruchomości zajęta na wynajem nie jest zwolniona z podatku. Będzie ona opodatkowana stawkami przewidzianymi dla działalności gospodarczej, a pozostała część budynku, wykorzystywana na nieodpłatną działalność statutową, nadal będzie korzystać ze zwolnienia.

Scenariusz 3: Prowadzenie sklepu charytatywnego w budynku fundacji

Fundacja prowadzi w swoim budynku sklep charytatywny, w którym sprzedaje używane ubrania, książki i inne przedmioty. Cały dochód ze sprzedaży jest przeznaczany na realizację celów statutowych fundacji. W tym przypadku, choć cel jest szczytny, a dochód wspiera misję, sprzedaż towarów jest formą działalności gospodarczej. Niezależnie od tego, czy ceny są symboliczne, czy rynkowe, jest to działalność zarobkowa. W związku z tym, część nieruchomości zajęta na prowadzenie sklepu charytatywnego nie podlega zwolnieniu z podatku od nieruchomości i będzie opodatkowana jako działalność gospodarcza.

Jak krok po kroku zgłosić zwolnienie z podatku od nieruchomości?

Aby skorzystać ze zwolnienia, fundacja musi dopełnić pewnych formalności. To nie dzieje się automatycznie. Podstawowym dokumentem, który należy złożyć w odpowiednim urzędzie gminy lub miasta (właściwym ze względu na położenie nieruchomości), jest informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych (formularz IN-1). Jeśli fundacja jest już podatnikiem i zmienia się sposób wykorzystania nieruchomości, składa się deklarację na podatek od nieruchomości (formularz DN-1).

W formularzu IN-1 (lub DN-1) należy precyzyjnie wykazać, które części nieruchomości są objęte zwolnieniem, a które podlegają opodatkowaniu. Jest to kluczowy moment. Musisz dokładnie określić powierzchnię zajętą na działalność zwolnioną (np. metry kwadratowe biura, świetlicy, magazynu) oraz powierzchnię opodatkowaną (np. metry kwadratowe wynajmowanego pokoju, sklepu charytatywnego). W przypadku, gdy fundacja korzysta ze zwolnienia, należy wskazać podstawę prawną, czyli wspomniany art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Urząd gminy może poprosić o dodatkowe dokumenty potwierdzające faktyczne i wyłączne wykorzystanie nieruchomości na cele nieodpłatnej działalności statutowej. Dlatego warto być przygotowanym i mieć pod ręką następujące dowody:

• Statut fundacji, jasno określający cele statutowe i formy ich realizacji.
• Uchwały zarządu lub inne wewnętrzne dokumenty dotyczące przeznaczenia konkretnych pomieszczeń na cele nieodpłatnej działalności statutowej.
• Sprawozdania merytoryczne i finansowe z działalności fundacji, które potwierdzają charakter prowadzonej działalności.
• Harmonogramy zajęć, listy uczestników, protokoły z wydarzeń wszystko, co świadczy o faktycznym prowadzeniu bezpłatnych działań.
• Dokumentacja księgowa, która potwierdza brak pobierania opłat za korzystanie z nieruchomości lub świadczone usługi.

Pamiętaj, że to na fundacji spoczywa ciężar udowodnienia, że spełnia warunki do zwolnienia. Im lepiej udokumentujesz faktyczne wykorzystanie nieruchomości, tym mniejsze ryzyko problemów.

Przeczytaj również: Ile kosztuje pośrednik? Prowizja za sprzedaż mieszkania bez tajemnic

Unikaj tych błędów: najczęstsze pułapki w rozliczaniu podatku od nieruchomości

Z mojego doświadczenia wynika, że fundacje często popełniają kilka powtarzających się błędów, które prowadzą do utraty zwolnienia lub, co gorsza, do zaległości podatkowych i odsetek. Chcę Cię przed nimi ostrzec:

1. Mieszane wykorzystanie nieruchomości bez wyraźnego podziału

To chyba najczęstsza pułapka. Jeśli fundacja wykorzystuje nieruchomość częściowo na cele statutowe, a częściowo na wynajem lub inną działalność zarobkową, ale nie ma wyraźnego fizycznego lub ewidencyjnego podziału tych przestrzeni, może stracić prawo do zwolnienia nawet dla części statutowej. Orzecznictwo sądów administracyjnych jest w tej kwestii konsekwentne: "zajęcie" na cele statutowe musi być faktyczne i wyłączne dla danej części. Brak wyraźnego rozgraniczenia (np. odrębne pomieszczenia, oddzielne wejścia, jasne przypisanie powierzchni w dokumentacji) może sprawić, że urząd uzna całą nieruchomość za opodatkowaną. Dlatego tak ważne jest precyzyjne wydzielenie, nawet jeśli jest to tylko podział w metrach kwadratowych w deklaracji.

2. Brak zgłoszenia zmian w sposobie użytkowania

Fundacje często zapominają, że raz zgłoszone zwolnienie nie jest wieczne. Jeśli zmieni się sposób wykorzystania nieruchomości na przykład w zwolnionej dotychczas świetlicy zaczniecie prowadzić płatne zajęcia, albo w części biurowej otworzycie mały sklepik z pamiątkami macie obowiązek zgłosić tę zmianę do urzędu gminy w ciągu 14 dni od jej zaistnienia. Niezgłoszenie takiej zmiany może prowadzić do naliczenia zaległości podatkowych wraz z odsetkami za zwłokę, a w skrajnych przypadkach nawet do sankcji karno-skarbowych.

3. Błędna interpretacja pojęcia "działalność gospodarcza"

Jak już wspomniałem, wiele fundacji myli przeznaczenie dochodu z charakterem działalności. Pamiętaj, że przeznaczenie dochodu z działalności na cele statutowe nie zmienia charakteru tej działalności z gospodarczej na nieodpłatną statutową. Jeśli fundacja świadczy usługi lub sprzedaje produkty za opłatą, która jest wyższa niż koszty (lub nawet równa kosztom, jeśli nie jest to działalność odpłatna pożytku publicznego spełniająca ściśle określone kryteria), to jest to działalność gospodarcza. Ta część nieruchomości będzie opodatkowana najwyższymi stawkami. Zawsze kieruj się definicjami z ustawy o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie oraz ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, a w razie wątpliwości zasięgnij porady eksperta.