to dokument, który informuje o zapotrzebowaniu budynku na energię niezbędną do jego ogrzewania, wentylacji, chłodzenia, przygotowania ciepłej wody użytkowej oraz oświetlenia. Zrozumienie przepisów dotyczących tego, kiedy jest ono obowiązkowe, a kiedy nie, jest kluczowe dla każdego właściciela nieruchomości w Polsce, aby uniknąć nieporozumień i potencjalnych konsekwencji prawnych.
Kto nie musi mieć świadectwa energetycznego? Kluczowe wyjątki od obowiązku
- Z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego zwolnione są budynki zabytkowe, obiekty kultu religijnego oraz przemysłowe i gospodarcze bez instalacji zużywających energię.
- Domy letniskowe użytkowane do 4 miesięcy w roku oraz małe budynki wolnostojące o powierzchni poniżej 50 m² również nie wymagają świadectwa.
- Gospodarstwa rolne są zwolnione, jeśli ich wskaźnik EP jest niższy niż 50 kWh/(m²·rok).
- Właściciel nie potrzebuje świadectwa, jeśli użytkuje nieruchomość wyłącznie na własne potrzeby i nie planuje jej sprzedaży ani wynajmu.
- Od 2026 roku świadectwa będą zawierać klasy energetyczne od A+ do G, co ułatwi ich zrozumienie.
- Brak wymaganego świadectwa przy transakcji może skutkować grzywną do 5 000 zł, a notariusz ma obowiązek poinformować o konsekwencjach.
Kiedy świadectwo energetyczne jest wymagane, a kiedy nie?
Zgodnie z polskim prawem, świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem obowiązkowym w kilku konkretnych sytuacjach. Przede wszystkim, jeśli planujemy sprzedać lub wynająć nieruchomość, musimy dysponować aktualnym świadectwem. Jest to wymóg, który ma na celu zapewnienie potencjalnym nabywcom lub najemcom pełnej informacji o efektywności energetycznej obiektu. Natomiast jeśli jesteśmy właścicielem budynku lub lokalu i użytkujemy go wyłącznie na własne potrzeby, bez zamiaru zbycia czy wynajmu, obowiązek posiadania świadectwa nie powstaje. Obowiązek ten pojawia się dopiero w momencie podjęcia decyzji o komercyjnym wykorzystaniu nieruchomości.
Zwolnienia z obowiązku: lista budynków bez świadectwa energetycznego
Chociaż świadectwo energetyczne jest w wielu przypadkach obowiązkowe, polskie prawo przewiduje szereg ustawowych zwolnień. Są to specyficzne typy budynków, dla których nie ma konieczności sporządzania tego dokumentu. Z mojego doświadczenia wynika, że zrozumienie tych wyjątków jest niezwykle ważne, aby uniknąć niepotrzebnych kosztów i formalności. Przyjrzyjmy się im bliżej.
Budynki zabytkowe: czy ochrona konserwatorska zawsze zwalnia?
Jednym z kluczowych zwolnień są budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. W ich przypadku, ze względu na specyfikę konstrukcji i konieczność zachowania oryginalnego charakteru, nie wymaga się świadectwa energetycznego. Warto jednak pamiętać, że od 2026 roku, w związku z implementacją dyrektywy unijnej EPBD, mogą nastąpić zmiany. Istnieje prawdopodobieństwo, że nawet dla zabytków, w przypadku ich sprzedaży lub najmu, świadectwo będzie wymagane. To ważna kwestia, którą warto śledzić.
Obiekty kultu religijnego: kościoły i kaplice poza systemem
Kolejną kategorią zwolnionych obiektów są te używane jako miejsce kultu i do działalności religijnej. Mówimy tu o kościołach, kaplicach i innych budynkach sakralnych. Ich funkcja i specyfika użytkowania sprawiają, że zostały wyłączone z obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej. To logiczne rozwiązanie, biorąc pod uwagę ich przeznaczenie i często nieregularne ogrzewanie.
Budynki przemysłowe i gospodarcze: kluczowy warunek braku instalacji
Zwolnienie dotyczy również budynków przemysłowych oraz gospodarczych, ale z jednym bardzo ważnym warunkiem: nie mogą być wyposażone w instalacje zużywające energię. Wyjątkiem od tej zasady jest jedynie instalacja oświetlenia wbudowanego. Oznacza to, że jeśli w budynku gospodarczym czy przemysłowym znajdują się systemy grzewcze, wentylacyjne czy inne, zużywające energię, to świadectwo będzie już wymagane. To istotny niuans, na który zawsze zwracam uwagę moim klientom.
Domy letniskowe: jak rozumieć przepis o użytkowaniu do 4 miesięcy w roku?
Budynki mieszkalne przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku, takie jak na przykład typowe domy letniskowe, również są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa. Kluczowe jest tutaj kryterium czasu użytkowania. Jeśli nieruchomość jest wykorzystywana sezonowo i nie służy jako stałe miejsce zamieszkania przez większą część roku, nie ma konieczności sporządzania dla niej świadectwa energetycznego. To praktyczne rozwiązanie dla właścicieli działek rekreacyjnych.
Małe budynki wolnostojące: magiczna granica 50 m²
W przypadku wolnostojących budynków o powierzchni użytkowej poniżej 50 m², również nie ma obowiązku posiadania świadectwa. Ta reguła obejmuje na przykład niewielkie garaże, domki narzędziowe czy małe obiekty rekreacyjne. Jest to ułatwienie dla właścicieli mniejszych nieruchomości, które z natury rzeczy mają mniejsze zapotrzebowanie na energię i często są mniej skomplikowane pod względem instalacji.
Specyfika gospodarstw rolnych: kiedy rolnik nie potrzebuje świadectwa?
Dla budynków gospodarstw rolnych również przewidziano zwolnienie, ale z precyzyjnym warunkiem. Świadectwo nie jest wymagane, jeśli wskaźnik EP (roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną) jest niższy niż 50 kWh/(m²·rok). To kryterium ma na celu wyłączenie z obowiązku tych obiektów, które charakteryzują się bardzo niskim zużyciem energii pierwotnej, co często ma miejsce w przypadku tradycyjnych budynków gospodarczych na wsi.
Przeczytaj również: Wynajem domku letniskowego: Jak legalnie zarabiać i uniknąć pułapek?
Własne potrzeby a obowiązek posiadania świadectwa
Jak już wspomniałem, jednym z najważniejszych aspektów jest cel użytkowania nieruchomości. Jeśli jesteś właścicielem budynku lub lokalu i wykorzystujesz go wyłącznie na własne potrzeby mieszkasz w nim, prowadzisz działalność gospodarczą bez zamiaru sprzedaży czy wynajmu nie musisz posiadać świadectwa charakterystyki energetycznej. Obowiązek ten powstaje dopiero w momencie, gdy zdecydujesz się na zbycie nieruchomości (sprzedaż) lub jej wynajem. To kluczowa różnica, która często bywa źródłem nieporozumień. Dopóki nieruchomość służy wyłącznie Tobie, dokument nie jest potrzebny.
Nadchodzące zmiany: klasy energetyczne od A+ do G
Warto być świadomym, że od 2026 roku w Polsce zostaną wprowadzone istotne zmiany wynikające z implementacji dyrektywy unijnej EPBD. Najważniejszą nowością będzie wprowadzenie klas energetycznych od A+ (najwyższa) do G (najniższa) na świadectwach charakterystyki energetycznej. Ma to na celu znaczne ułatwienie zrozumienia tych dokumentów, upodabniając je do etykiet znanych ze sprzętu AGD. Dzięki temu, potencjalni nabywcy i najemcy będą mogli w prosty i przejrzysty sposób ocenić standard energetyczny budynku. Wszystkie wystawione świadectwa, zarówno te obecne, jak i przyszłe, muszą być zarejestrowane w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków, aby posiadały pełną moc prawną. To gwarancja ich autentyczności i wiarygodności.
Brak świadectwa: kary i rola notariusza
- Brak wymaganego świadectwa energetycznego przy transakcji sprzedaży lub najmu nieruchomości jest zagrożony karą grzywny, która może wynieść do 5 000 zł. Jest to poważna konsekwencja, której z pewnością każdy chciałby uniknąć.
- Rola notariusza w tym procesie jest niezwykle istotna. Ma on obowiązek odnotować w akcie notarialnym fakt przekazania dokumentu świadectwa. W przypadku jego braku, notariusz musi pouczyć sprzedającego o konsekwencjach wynikających z niedopełnienia tego obowiązku. To dodatkowa ochrona dla kupującego i przypomnienie o odpowiedzialności sprzedającego.
- Wszystkie wystawione świadectwa muszą być zarejestrowane w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków. Tylko w ten sposób dokument posiada moc prawną i jest uznawany za ważny. Rejestr zapewnia transparentność i możliwość weryfikacji każdego świadectwa.
