Ten artykuł wyjaśnia, kiedy wizyta u notariusza jest konieczna przy wynajmie mieszkania w Polsce, ze szczególnym uwzględnieniem umowy najmu okazjonalnego. Dowiesz się, jakie są składniki kosztów notarialnych, kto je zazwyczaj ponosi oraz jak możesz nimi zarządzać, aby uniknąć niepotrzebnych wydatków.
Ile kosztuje notariusz przy najmie okazjonalnym kluczowe opłaty i zasady
- Wizyta u notariusza jest obligatoryjna przy umowie najmu okazjonalnego, głównie w celu złożenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji.
- Głównym kosztem jest taksa notarialna za oświadczenie, która wynosi maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (prognozowane ok. 480 zł netto w 2026 r.).
- Do taksy należy doliczyć 23% VAT oraz koszt wypisów aktu (ok. 6 zł netto za stronę).
- Całkowity koszt brutto zazwyczaj mieści się w przedziale 400-800 zł, zależnie od kancelarii i miasta.
- Koszty najczęściej ponosi wynajmujący, choć strony mogą umówić się inaczej.
- Istnieje możliwość negocjacji stawki z notariuszem, ponieważ maksymalne taksy są regulowane, ale mogą być obniżane.
Kiedy notariusz jest niezbędny przy wynajmie mieszkania?
W kontekście wynajmu mieszkania w Polsce, wizyta u notariusza nie zawsze jest koniecznością. Standardowa umowa najmu, regulowana przepisami Kodeksu cywilnego, może być zawarta w zwykłej formie pisemnej i nie wymaga udziału notariusza. Jednakże, istnieją specyficzne rodzaje umów, które obligatoryjnie wymagają interwencji notarialnej, a ich popularność rośnie ze względu na zwiększone bezpieczeństwo dla wynajmującego.
Mówię tu przede wszystkim o umowie najmu okazjonalnego oraz umowie najmu instytucjonalnego. To właśnie te formy najmu obligują strony do wizyty w kancelarii notarialnej. Kluczowym elementem, dla którego notariusz jest niezbędny, jest sporządzenie aktu notarialnego, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu. Jest to oświadczenie, o którym mowa w art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego, i stanowi ono potężne zabezpieczenie dla wynajmującego. Dzięki niemu, w przypadku problemów z najemcą, wynajmujący może znacznie szybciej i sprawniej odzyskać swoją nieruchomość, omijając długotrwałe procesy sądowe o eksmisję. Bez tego aktu notarialnego, umowa najmu okazjonalnego po prostu nie będzie ważna w świetle prawa.
Ile kosztuje notariusz? Szczegółowa analiza opłat
Rozważając koszty związane z notariuszem przy wynajmie, a zwłaszcza przy umowie najmu okazjonalnego, musimy wziąć pod uwagę kilka składników. Nie jest to jedna stała kwota, lecz suma kilku opłat, które składają się na ostateczny rachunek. Z mojego doświadczenia wynika, że wielu klientów jest zaskoczonych tym, że ostateczna cena jest wyższa niż sama "taksa notarialna".
- Taksa notarialna za oświadczenie o poddaniu się egzekucji: To główny koszt i jest on regulowany ustawowo. Zgodnie z przepisami, maksymalne wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego zawierającego oświadczenie o poddaniu się egzekucji nie może przekroczyć 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Biorąc pod uwagę prognozowane minimalne wynagrodzenie na 2026 rok, koszt netto tej czynności to około 480 zł. Warto pamiętać, że jest to stawka maksymalna, co oznacza, że notariusz może, ale nie musi, pobierać pełnej kwoty.
- Podatek VAT: Do taksy notarialnej zawsze należy doliczyć 23% podatku VAT. Jest to obowiązkowy element, który znacząco podnosi ostateczną kwotę.
- Koszt wypisów aktu notarialnego: Po sporządzeniu aktu notarialnego, strony potrzebują jego wypisów. Koszt jednego wypisu wynosi zazwyczaj 6 zł netto za każdą stronę. Zazwyczaj akt notarialny ma kilka stron (np. 3-5), a potrzebne są co najmniej 2-3 wypisy (dla wynajmującego, najemcy, a czasem także dla właściciela lokalu zastępczego).
Przyjmując prognozowaną taksę notarialną na poziomie 480 zł netto, doliczając 23% VAT (ok. 110,40 zł) oraz koszt wypisów (np. 4 strony x 3 wypisy x 6 zł netto = 72 zł netto + 23% VAT = 88,56 zł), całkowity koszt brutto może wynieść około 678,96 zł. W praktyce, całkowity koszt brutto za usługi notariusza przy najmie okazjonalnym zazwyczaj mieści się w przedziale od 400 zł do 800 zł, w zależności od konkretnej kancelarii, liczby stron aktu i wypisów, a także lokalizacji. W większych miastach, takich jak Warszawa, ceny mogą być bliżej górnej granicy tego przedziału.
Kto ponosi koszty notariusza przy wynajmie?
Jedno z najczęściej zadawanych pytań dotyczy tego, kto powinien pokryć koszty notarialne. Prawo polskie nie reguluje tej kwestii w sposób jednoznaczny, pozostawiając ją do swobodnych ustaleń między stronami umowy najmu. Oznacza to, że wynajmujący i najemca mogą dowolnie ustalić, kto poniesie te wydatki.
W praktyce rynkowej najczęściej spotykam się z sytuacją, że to wynajmujący ponosi koszty notarialne. Jest to dość logiczne, biorąc pod uwagę, że to właśnie wynajmujący jest głównym beneficjentem zabezpieczenia, jakie daje mu akt notarialny z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji. To on zyskuje spokój i pewność szybkiego odzyskania lokalu w razie problemów. Oczywiście, strony mogą umówić się inaczej na przykład na podział kosztów po połowie lub nawet na całkowite obciążenie nimi najemcy. Ważne, aby takie ustalenia były jasno i precyzyjnie zapisane w umowie najmu, aby uniknąć nieporozumień w przyszłości.
Dodatkowe czynniki wpływające na koszt notariusza
- Zakres usług: Jeśli notariusz będzie proszony o wykonanie dodatkowych czynności poza samym oświadczeniem o poddaniu się egzekucji, na przykład o poświadczenie podpisu na oświadczeniu właściciela lokalu "zastępczego" (które jest wymagane przy najmie okazjonalnym), koszty wzrosną. Każda dodatkowa czynność notarialna ma swoją osobną taksę.
- Doświadczenie i renoma notariusza: Choć taksy maksymalne są regulowane, niektórzy notariusze, zwłaszcza ci z ugruntowaną pozycją i dużym doświadczeniem, mogą nie być skłonni do negocjowania stawek, trzymając się górnych limitów.
- Lokalizacja kancelarii: Zauważam, że ceny usług notarialnych mogą się różnić w zależności od lokalizacji. Kancelarie w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, często stosują stawki bliższe maksymalnym, niż te w mniejszych miejscowościach.
Jak optymalizować koszty notarialne przy wynajmie?
- Porównuj oferty: Zawsze warto skontaktować się z kilkoma kancelariami notarialnymi i zapytać o wycenę usługi. Ceny, choć regulowane w zakresie maksymalnym, mogą się różnić między notariuszami, zwłaszcza jeśli chodzi o naliczanie wypisów czy dodatkowych czynności.
- Negocjuj stawkę: Pamiętaj, że taksa notarialna, choć ma swoje maksymalne limity określone w rozporządzeniu, jest również otwarta na negocjacje. Notariusz ma prawo obniżyć swoją stawkę. Nie bój się zapytać, czy istnieje możliwość uzyskania niższej ceny, szczególnie jeśli jest to prosta, standardowa czynność. Z mojego doświadczenia wynika, że wiele kancelarii jest otwartych na takie rozmowy, zwłaszcza gdy mają mniej obłożenia.
