Ceny mieszkań 2026: Kupować teraz czy czekać? Prognozy ekspertów.

W dzisiejszym dynamicznym świecie nieruchomości, zrozumienie przyszłych trendów cenowych jest kluczowe dla każdego, kto rozważa zakup lub inwestycję. Ten artykuł ma za zadanie dostarczyć Państwu dogłębnej analizy prognoz cen mieszkań w Polsce na 2026 rok, opierając się na danych i opiniach ekspertów, aby pomóc w podjęciu świadomej decyzji finansowej.

Stopy procentowe NBP a ceny mieszkań: Czy hamulec zadziała?

Zawsze powtarzam, że stopy procentowe to jeden z najważniejszych regulatorów rynku nieruchomości. To one w dużej mierze decydują o dostępności kredytów i, co za tym idzie, o sile popytu. Zobaczmy, jak ich dynamika wpłynie na ceny mieszkań w 2026 roku.

Jak obniżki stóp procentowych w 2025 wpłynęły na rynek?

Seria obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP) w 2025 roku, która sprowadziła stopę referencyjną NBP do poziomu 4,00%, była kluczowym momentem dla rynku. Te decyzje znacząco zmieniły nastroje wśród potencjalnych nabywców i inwestorów, przygotowując grunt pod ożywienie, które obserwujemy i prognozujemy na 2026 rok. Kredyty stały się bardziej dostępne i tańsze, co naturalnie zwiększyło zainteresowanie zakupem nieruchomości.

Prognozy RPP na 2026 rok: Co dalsze cięcia oznaczają dla twojej raty?

Eksperci rynkowi są zgodni co do tego, że RPP będzie kontynuować politykę ostrożnych obniżek stóp procentowych w 2026 roku. Najczęściej prognozuje się spadek stopy referencyjnej do poziomu 3,5%, a niektórzy analitycy nie wykluczają nawet zejścia do 3%. Co to oznacza dla Państwa? Przede wszystkim dalsze obniżenie wysokości rat kredytów hipotecznych. Zarówno nowi kredytobiorcy, jak i ci, którzy już spłacają swoje zobowiązania (zwłaszcza ze zmienną stopą), odczują ulgę w domowym budżecie. To bezpośrednio przełoży się na zwiększoną zdolność kredytową i, co za tym idzie, większą siłę nabywczą na rynku.

Zdolność kredytowa Polaków: Czy stać nas na więcej niż rok temu?

Niższe stopy procentowe to realna poprawa zdolności kredytowej Polaków. Kiedy koszt pieniądza spada, banki mogą oferować większe kwoty kredytów przy tej samej wysokości raty, lub niższe raty przy tej samej kwocie. Widzę, że to bezpośrednio przekłada się na wzrost popytu na kredyty hipoteczne. Ludzie, którzy wcześniej nie spełniali kryteriów bankowych lub obawiali się wysokich rat, teraz mają realną szansę na sfinansowanie zakupu mieszkania. Ta większa dostępność finansowania jest jednym z głównych motorów napędowych obecnego ożywienia na rynku.

Podaż kontra popyt: Kluczowe starcie na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości to nie tylko stopy procentowe, ale przede wszystkim dynamiczna interakcja między tym, co deweloperzy budują, a tym, czego szukają kupujący. Przyjrzyjmy się tej kluczowej dynamice.

Rekordowa liczba mieszkań w ofercie deweloperów gdzie jest haczyk?

Pod koniec 2025 roku byliśmy świadkami rekordowo wysokiej oferty deweloperów, zwłaszcza w największych miastach. Mówimy tu o strukturalnej nadpodaży, gdzie liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań wzrosła nawet do 20% całej oferty. Z mojego punktu widzenia, tak duża dostępność nieruchomości, choć na pierwszy rzut oka wydaje się korzystna dla kupujących, może również świadczyć o pewnej stagnacji. Deweloperzy, mając na stanie wiele niesprzedanych lokali, mogą być bardziej skłonni do negocjacji, ale jednocześnie taka sytuacja może opóźniać start nowych inwestycji.

Dlaczego tak wiele gotowych lokali wciąż czeka na nabywców?

Pomimo obfitej podaży, wiele gotowych mieszkań pozostawało niesprzedanych. Przyczyn jest kilka. Po pierwsze, ostrożność konsumentów, którzy po latach zawirowań gospodarczych i wysokich stóp procentowych, podchodzą do dużych zobowiązań z większą rozwagą. Po drugie, spowolnienie na rynku pracy, szczególnie w sektorach takich jak IT, gdzie obserwowaliśmy wzrost bezrobocia, studziło optymizm. Wreszcie, początkowe, często wygórowane ceny, oferowane przez deweloperów, nie zawsze spotykały się z akceptacją rynku. To wszystko sprawiło, że pomimo dostępności, decyzje zakupowe były odkładane.

Czy ożywienie popytu z końcówki 2025 roku utrzyma się na dłużej?

Koniec 2025 roku przyniósł wyraźne ożywienie popytu, napędzane niższymi stopami procentowymi i stabilizacją cen. Moje prognozy na 2026 rok wskazują na dalszy wzrost sprzedaży, szacowany na 10-15% rok do roku. To bardzo dobra wiadomość dla rynku. Jeśli ten trend się utrzyma, możemy spodziewać się stopniowego zmniejszania się oferty deweloperów. W dłuższej perspektywie, jeśli popyt będzie rósł szybciej niż podaż, może to wywrzeć presję na wzrost cen, ale w 2026 roku spodziewam się raczej równowagi.

Rynek wtórny: Jakie mieszkania mają szansę potanieć, a które utrzymają cenę?

Rynek wtórny często reaguje nieco inaczej niż pierwotny. Tutaj presja cenowa może być silniejsza, zwłaszcza dla nieruchomości, które wymagają znacznych nakładów finansowych na remont. Prognozy na I kwartał 2026 roku są niejednoznaczne niemal tyle samo ekspertów wskazuje na wzrost, spadek i stabilizację cen. Jednak w skali roku oczekuję umiarkowanych wzrostów na poziomie 3-5%. Dotyczyć to będzie przede wszystkim mieszkań w dobrych lokalizacjach, z atrakcyjnym standardem i gotowych do wprowadzenia. Nieruchomości wymagające dużych inwestycji mogą być trudniejsze do sprzedania po wysokiej cenie, co daje pole do negocjacji.

Koszty, które kształtują cenę twojego M2: Co napędza ceny deweloperskie?

Cena metra kwadratowego to nie tylko marża dewelopera, ale także szereg kosztów, które muszą zostać pokryte. Zrozumienie tych czynników jest kluczowe dla oceny przyszłych tendencji cenowych.

Ceny materiałów i robocizny: Czy faza gwałtownych wzrostów jest już za nami?

Po gwałtownych wzrostach kosztów budowy, które obserwowaliśmy w latach 2021-2022, mogę z ulgą stwierdzić, że sytuacja się ustabilizowała. W 2026 roku prognozowane są umiarkowane wzrosty kosztów na poziomie 3-4%, co jest zbliżone do inflacji. Oznacza to, że deweloperzy nie będą już musieli mierzyć się z tak drastycznym wzrostem wydatków na materiały czy robociznę, co powinno przełożyć się na większą przewidywalność cenową dla kupujących. To dobra wiadomość, bo stabilne koszty to stabilniejsze ceny ofertowe.

Nowe przepisy od 2026 r.: Jak ustawa "schronowa" i reforma planistyczna wpłyną na koszty?

Od 1 stycznia 2026 roku wchodzą w życie nowe wymogi regulacyjne, które z pewnością wpłyną na koszty budowy. Mówię tu przede wszystkim o tak zwanej ustawie "schronowej", która nakłada na deweloperów obowiązek budowy schronów lub innych miejsc ukrycia w nowych inwestycjach. To dodatkowy koszt, który deweloperzy będą musieli uwzględnić w cenie mieszkań. Ponadto, reforma planistyczna, choć ma na celu uporządkowanie przestrzeni, może również generować dodatkowe obciążenia administracyjne i czasowe, co pośrednio wpłynie na koszty deweloperskie. Te czynniki, choć nie spowodują gwałtownych podwyżek, z pewnością będą stanowić element presji cenowej.

Marże deweloperów pod presją: Czy skłoni ich to do obniżek?

Rosnące koszty budowy, w połączeniu z wysoką podażą, wywierają znaczną presję na marże deweloperów. W sytuacji, gdy na rynku jest wiele niesprzedanych mieszkań, a koszty rosną, deweloperzy muszą szukać sposobów na utrzymanie rentowności. Czy ta presja jest wystarczająca, aby skłonić ich do obniżek cen? Moim zdaniem, w większości przypadków raczej nie do drastycznych. Deweloperzy będą raczej dążyć do optymalizacji kosztów i utrzymania marż, co może objawiać się większą elastycznością w negocjacjach, ale niekoniecznie masowymi obniżkami cen ofertowych. Warto jednak pamiętać, że w przypadku konkretnych, mniej atrakcyjnych nieruchomości, pole do negocjacji może być większe.

Scenariusze dla rynku nieruchomości w 2026: Co może się wydarzyć?

Analizując wszystkie czynniki, mogę przedstawić trzy główne scenariusze dla rynku nieruchomości w 2026 roku:

1. Stabilizacja cen z umiarkowanymi wzrostami w drugiej połowie roku (najbardziej prawdopodobny): Ten scenariusz zakłada, że w pierwszej połowie 2026 roku ceny mieszkań utrzymają się na obecnym poziomie lub odnotują minimalne korekty, a w drugiej połowie roku, w wyniku dalszych obniżek stóp procentowych i ożywienia popytu, nastąpią umiarkowane wzrosty w przedziale 2-6,3% rocznie. Jest to scenariusz dominujący wśród ekspertów.
2. Niewielkie, przejściowe spadki cen na początku roku, a następnie odwrócenie trendu: Część analityków prognozuje, że I kwartał 2026 roku może przynieść niewielkie spadki cen transakcyjnych, wynikające z nadpodaży i ostrożności kupujących. Po tym okresie rynek miałby się ustabilizować i wejść w fazę umiarkowanych wzrostów, podobnie jak w pierwszym scenariuszu.
3. Dynamiczny wzrost cen (mniej prawdopodobny): Ten scenariusz zakładałby znacznie szybsze i głębsze obniżki stóp procentowych niż obecnie prognozowane, w połączeniu z bardzo silnym ożywieniem popytu i brakiem nowych inwestycji. Obecnie, biorąc pod uwagę stabilizację kosztów i wysoką podaż, jest to scenariusz o niskim prawdopodobieństwie. Gwałtowne załamanie rynku i pęknięcie "bańki" jest uznawane za mało prawdopodobne.

Kupować, sprzedawać czy czekać? Jak podjąć mądrą decyzję

W obliczu tych prognoz naturalne jest pytanie: co robić? Pamiętajmy, że każda decyzja finansowa wymaga indywidualnej analizy, ale mogę wskazać kilka ogólnych kierunków.

Argumenty "za" zakupem mieszkania w obecnej sytuacji rynkowej

• Stabilizacja cen i poprawa zdolności kredytowej: Obecna stabilizacja cen, w połączeniu z rosnącą zdolnością kredytową dzięki niższym stopom procentowym, tworzy korzystny moment na zakup.
• Unikanie potencjalnych przyszłych wzrostów: Jeśli prognozy umiarkowanych wzrostów w drugiej połowie 2026 roku się sprawdzą, zakup teraz może uchronić przed wyższymi cenami w przyszłości.
• Dostępność oferty: Wysoka podaż na rynku pierwotnym daje większy wybór i potencjalnie lepsze warunki negocjacyjne.
• Ochrona kapitału przed inflacją: Nieruchomości historycznie były dobrą inwestycją chroniącą kapitał przed inflacją, co wciąż jest istotnym czynnikiem.

Kiedy wstrzymanie się z decyzją może być korzystniejszą strategią

• Potencjalne drobne korekty cenowe na początku roku: Jeśli liczą Państwo na minimalne spadki cen, obserwacja rynku w I kwartale 2026 roku może być uzasadniona.
• Oczekiwanie na jaśniejsze trendy: Jeśli nie są Państwo pewni kierunku zmian, poczekanie na utrwalenie się trendów (np. dalsze obniżki stóp, wyraźne zmniejszenie podaży) może dać większy komfort decyzji.
• Niepewność na rynku pracy: Jeśli Państwa sytuacja zawodowa jest niestabilna, odłożenie decyzji o dużym zobowiązaniu finansowym może być rozsądne.
• Brak pilnej potrzeby: Jeśli nie ma pilnej potrzeby zakupu, spokojne rozważenie wszystkich opcji i obserwacja rynku przez kilka miesięcy może okazać się korzystne.

Przeczytaj również: Jak wyciszyć mieszkanie? Odzyskaj spokój sprawdzone metody!

Na co zwrócić szczególną uwagę, negocjując cenę w 2026 roku

• Wysoka podaż w niektórych lokalizacjach: Wykorzystajcie Państwo fakt, że w wielu miastach deweloperzy mają dużą liczbę niesprzedanych mieszkań. To daje silną pozycję negocjacyjną.
• Presja na marże deweloperów: Rosnące koszty i konkurencja zmuszają deweloperów do większej elastyczności. Nie bójcie się Państwo negocjować, zwłaszcza w przypadku mieszkań, które długo zalegają w ofercie.
• Specyfika danego typu nieruchomości: Mieszkania wymagające remontu lub te w mniej atrakcyjnych lokalizacjach na rynku wtórnym dają większe pole do negocjacji. Z kolei gotowe do wprowadzenia, dobrze zlokalizowane nieruchomości mogą być mniej podatne na obniżki.
• Dodatkowe bonusy: Jeśli deweloper nie chce obniżyć ceny, spróbujcie Państwo wynegocjować dodatkowe korzyści, takie jak miejsce parkingowe, komórka lokatorska czy pakiet wykończeniowy w cenie.